부동산 PMProject는 부동산 개발 및 관리의 핵심 개념으로, 해외 부동산 자산 관리에서 시작되었습니다. 이는 소유된 부동산 자산의 사용, 관리, 매각까지의 모든 과정을 포괄하는 컨설팅을 의미합니다. 한국의 개발사업에서는 프로젝트 매니저가 이 개념을 주로 사용하며, 사업기획, 개발계획 수립, 타당성 분석, 위험 관리 등 다양한 역할을 수행합니다. 이러한 효율적인 관리와 위험 대응은 부동산 개발사업의 성공을 결정짓는 중요한 요소입니다.
부동산 PMProject의 프로젝트 관리 영역
부동산 PMProject는 크게 두 가지 관리 영역으로 나뉩니다. 첫째, 목표 달성을 위한 관리 영역으로는 고객 요구사항 충족 및 프로젝트 필요 업무 정의를 포함한 업무 범위, 승인된 예산 내에서 프로젝트를 완료하기 위한 원가 관리, 그리고 프로젝트 납기 수준을 유지하기 위한 사업 기간 관리가 있습니다. 둘째, 목표 달성을 위한 수단 영역에는 품질 관리, 인력 관리, 의사소통 관리, 위험 관리, 구매 관리 등이 포함됩니다.
PM 서비스는 여러 단계로 나뉘어 제공되며, 각 단계에서 수행하는 주요 업무는 다음과 같습니다:
1. 부동산 PM의 두 가지 주요 개념
- Property Management (자산 관리/운영): 소유된 부동산의 수익을 극대화하고 운영 비용을 최소화하여 순영업소득(NOI)을 높이는 활동입니다.
- Project Management (개발사업관리): 시행사를 대신해 개발 프로젝트의 기획, 설계, 건축 허가, 자금 조달, 시공, 분양까지 사업 전반을 총괄하는 업무입니다.
2. 주요 역할 및 업무 내용
부동산 PM은 건물주(투자자)를 대신해 다음 업무를 전담합니다.
- 임대 관리 (LM – Leasing Management): 우량 임차인 유치, 임대차 계약 체결 및 갱신, 임대료 수금.
- 시설 관리 (FM – Facility Management): 건물 유지보수, 청소, 경비, 안전 관리 등 효율적 운영.
- 재무 관리: 예산 수립, 운영 비용 절감, 수익성 분석 및 보고.
- 가치 상승 전략: 리모델링, 공간 재구성 등을 통한 자산 가치 극대화.
3. AM(Asset Management) vs PM(Property Management)
AM은 전략 수립, PM은 전략 실행의 역할을 합니다.
- AM (자산 관리자): 투자자 목표에 맞춰 매입/매각 전략, 투자 수익률 목표 설정.
- PM (운영 관리자): AM의 전략에 따라 현장에서 시설, 임대차 등을 실질적으로 운영.
4. 부동산 PM 도입의 효과
- 전문적 운영: 전문 지식을 바탕으로 한 효율적인 건물 관리.
- 수익 극대화: 공실률 최소화 및 임대료 최적화를 통한 수익 증대.
- 위험 최소화: 체계적인 관리를 통한 운영 리스크 감소.
5. 관련 분야
- 오피스 빌딩 PM: 상업용 빌딩의 임차인 관리 및 수익 관리.
- 개발사업 PM: 부동산 개발 프로젝트의 관리.
단계별 서비스 지원
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단계 |
주요 업무 내용 |
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개발기획단계 |
사업의 타당성 조사, 최유효 개발 방안 제시, 부동산 평가 |
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설계단계 |
설계업체 선정, 일정 계획 및 경제성 검토 |
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입찰 및 계약단계 |
시공자 선정 및 계약 관리 |
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시공단계 |
공사 운영 및 현장 관리 |
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관리단계 |
시설물 운영 및 유지보수 지원 |
부동산 PMProject는 이러한 각 단계에서 효율성을 극대화하고 프로젝트의 성공 가능성을 높이기 위해 설계됩니다.
부동산 PMProject의 리스크 관리
리스크는 프로젝트의 수익성 또는 건설 비용에 영향을 미치는 불확실한 요소로 정의되며, 리스크 관리는 다음 절차로 진행됩니다. 첫째, 리스크 식별 단계에서는 프로젝트 환경의 불확실한 요소를 찾아내고, 둘째, 리스크 분석 단계에서는 그 영향과 대응 방안을 예측합니다. 마지막으로, 리스크 대응 단계에서는 예측된 리스크에 대한 사전 대비 및 관리 전략을 수립합니다.
이러한 리스크 관리는 건설업체와 프로젝트의 성공을 위해 필수적이며, 품질, 원가, 공기 등을 균형 있게 관리하는 데 중점을 두어 발주자와 시공자 간의 신뢰를 구축하는 데 기여합니다.
부동산 PMProject는 프로젝트 전반에서 중요한 역할을 하며, 특히 리스크 관리가 성공적인 사업 수행을 위해 반드시 고려해야 할 요소입니다. 이러한 PM 서비스는 기업 운영과 사업 진행에서 필수적인 사항으로 자리 잡고 있습니다. 앞으로 부동산 개발사업의 성공을 위해 PMProject의 중요성을 더욱 깊이 이해하고 활용해야 할 것입니다.